Проект капитального ремонта без обследования не составить: подрядчик не обсчитает объем и стоимость работ без данных о фактическом состоянии несущих конструкций и инженерных сетей.

Помимо обычных строительных проблем существуют критические дефекты, включая скрытые, - они требуют немедленного проведения исследовательских работ. Способы такого контроля различны: комплексный, визуальный, инструментальный плюс ещё несколько вариантов каждого из них. Проведение технического обследования зданий и сооружений в Москве или другом городе может быть сплошным или локальным - это и определяет специалист при первичном осмотре конструкций.

Время чтения: 8-9 минут

Опубликовано 15.11.2025 | Обновлено 10.07.2026

Главная /

Блог /

Проведение технического обследования зданий и сооружений

Генеральный директор компании ООО «БАУ Проект», кандидат технических наук

Получить консультацию

Автор статьи

Олег Шмидт

Один видимый дефект почти никогда не бывает единственным. Чаще всего это последствия процесса, который уже идет внутри конструкции. Поэтому проведение обследования технического состояния здания всегда строим в комплексном подходе.

Вопрос-ответ

Итоговое техническое заключение по результатам обследования

Основные виды контроля состояния зданий и сооружений

Регламентация и стандарты обследования зданий и сооружений

Зачем нужно обследование технического состояния зданий и сооружений

Содержание:

Вопрос-ответ

Итоговое техническое заключение по результатам обследования

Основные виды контроля состояния зданий и сооружений

Регламентация и стандарты обследования зданий и сооружений

Зачем нужно обследование технического состояния зданий и сооружений

Содержание:

Зачем нужно обследование технического состояния зданий и сооружений

В ряде случаев нужно уточнить фактические технические параметры, включая прочность сооружения и состояние всех его элементов, выявить дефекты критического плана - если они имеются. По результатам определится дальнейший алгоритм по восстановлению, ремонту или беспроблемной эксплуатации.

В теории каждое сооружение необходимо обследовать раз в 5 или 10 лет, в зависимости от важности и сложности объекта, а также особенностей его эксплуатации.

Что означает понятие «критические дефекты»:

сквозные трещины;
силовые разрушения;
визуально заметные прогибы;
крен конструкций;
любой дефект, связанный с признаками аварийного состояния.

Когда назначают проведение обследования технического состояния здания и сооружения

Может потребоваться мониторинг состояния котельных в отдельно стоящих зданиях и даже конкретно дымовых труб. Исследуются параметры ограждающих и несущих конструкций, определяется их износ - не только физический, но и моральный.

На практике обследование проводится с конкретными целями:

(01)

Определить степень аварийности здания и уточнить пригодность для работы или проживания - с точки зрения как технических, так и финансовых задач, например, предоставления материнского капитала;

(02)

Определить состояние после пожара или природных бедствий - наводнения, затопления, землетрясения;

(03)

Проверить отклонение реально существующих параметров от нормативных документов;

(05)

Выполнить предписание прокуратуры или иных надзорных органов;

(06)

Подготовить здание или сооружение к капитальному ремонту.

(04)

Составить проект демонтажа или реконструкции - добавление новых помещений или изменение их статуса;

В чем состоит основная задача технического обследования

Генеральный директор компании ООО «БАУ Проект»

Олег Шмидт

Задача состоит в том, чтобы не просто «увидеть» проблему, но и определить возможность дальнейшей эксплуатации всего здания и отдельных его конструкций.

Итоговый вывод касается не только технического состояния объекта, но и прогноза: сколько времени конструкция выдержит без вмешательства и какие нагрузки для нее уже критичны.

Регламентация и стандарты обследования зданий и сооружений

В общий комплекс инженерного обследования включается не просто мониторинг непосредственно на объекте, но также анализ и испытания в специализированной лаборатории. Именно второй этап позволяет определить алгоритм восстановления проблемного здания и порядок капитального ремонта.

С 1 мая 2024 года в России действует ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» - он заменил прежнюю редакцию 2011 года и уточнил порядок работ, форму технического заключения и категории технического состояния конструкций.

Этапы проведения комплексного обследования технического состояния здания

Чаще всего на практике применяется именно комплексный тип работ. Точный перечень работ зависит от характеристик конкретного объекта исследования, но опирается на стандартный алгоритм:

Предварительный этап, включающий оценку общего состояния. Определяется общий список задач и порядок их проведения - на основе текущих данных объекта.
Визуальная оценка всех элементов здания.
Фотофиксация обнаруженных дефектов.
Организация и выполнение обмерных работ.
Инструментальное исследование.
Лабораторный анализ.
Камеральная обработка полученной информации.
Выполнение расчётов.

Может потребоваться экспертиза конкретных строительных материалов, каждое отдельное помещение оценивается отдельно. На основе всей информации - от работы на объекте до лабораторного контроля - составляется итоговый отчёт. Он содержит результаты анализов, расчёты, графические материалы.

Даётся оценка возможности продолжения эксплуатации всего сооружения либо отдельной его конструкции. Но, как правило, один видимый дефект является частью общей проблемы. Поэтому единственно верный вариант - проводить именно комплексное исследование всех элементов и помещений сооружения: от состояния фундамента и почвы до надёжности кровли.

Прогнозируются возможные проблемы при различных реальных эксплуатационных нагрузках. Эти правила относятся не только к действующим объектам, но и к замороженному строительству. Перед возобновлением работ требуется полномасштабное проведение технического обследования зданий и сооружений.

Здесь должно быть отражено обследование всех строительных конструкций, включая конкретные параметры:

габариты;
показатели прочности;
теплопроводность;
характер дефектов;
деформационные свойства.

Методы инструментального контроля

Применяются разные методы неразрушающего контроля:

Ультразвуковой	Склерометрический	Магнитно-импульсный	Тепловизионная съёмка
Определение прочности бетона и выявление внутренних пустот	Поверхностная прочность	Толщина защитного слоя и расположение арматуры	Для оценки теплотехнических характеристик ограждающих конструкций

Основная задача - при проведении экспертизы ущерб для исследуемых конструкций должен быть минимальным, но при этом нужно точно определить все физико-механические характеристики сооружения.

Основные виды контроля состояния зданий и сооружений

Набор методов и оборудования различается по материалу конструкции - таблица показывает это по основным типам, которые встречаются на объектах.

Объект обследования	Методы и оборудование	Цель	Результат
Металлические конструкции	Визуальный осмотр (лупы, эндоскопы); УЗ-толщинометрия, магнитопорошковый контроль, рентгенография сварных швов	Поиск коррозии, деформаций, трещин и дефектов сварных соединений	Оценка остаточного ресурса, классификация дефектов
Железобетонные и бетонные конструкции	Визуальный осмотр; склерометрия, УЗ-контроль прочности бетона, поиск арматуры и толщины защитного слоя	Определение прочности бетона, положения арматуры, выявление трещин и оголения арматуры	Категория технического состояния по ГОСТ 31937-2024
Каменные и кирпичные конструкции	Визуальный осмотр; контроль прочности сцепления кладки	Проверка прочности кладки, выявление высолов и разрушения швов	Оценка несущей способности стен
Деревянные конструкции	Визуальный осмотр (кровля, водостоки, полы, проёмы); влагомеры, эндоскопы, тепловизионная съёмка	Поиск грибка, плесени, гнили, оценка влажности и тепловых потерь	Оценка состояния элементов, экспертиза работоспособности

Предварительное, или визуальное обследование

Специалист выезжает на объект, оценивает состояние конструкций по внешним признакам, фиксирует видимые дефекты и определяет, требуется ли детальное инструментальное обследование. Этого этапа достаточно, если задача - подтвердить отсутствие критических изменений с последнего осмотра.

Детальное (инструментальное) обследование

Для строительных материалов дополнительно может применяться определение сорбционной влажности, а для каменных зданий требуется контроль прочности сцепления кладки. Все виды обследования проводят специалисты, обладающие специальным допуском на проведение работ по мониторингу сооружений.

Включает вскрытие конструкций, обмерные работы, отбор проб материалов и поверочные расчеты. Назначается, если визуальный осмотр выявил признаки деформаций, либо когда заключение нужно для проектирования реконструкции или капитального ремонта.

Итоговое техническое заключение по результатам обследования

По результатам визуального и инструментального обследования проводится подробный анализ и составляется подтвержденная расчетами оценка общего состояния, уточняется возможность ремонта. Разрабатываются конкретные рекомендации по ликвидации проблем.

Для деревянных сооружений возможны и более простые рекомендации по устранению последствий влаги: например, просушить проблемные участки до уровня влажности максимум 20%, а затем обработать специальными защитными средствами. Более серьезные меры - обустройство систем вентиляции и пароизоляции.

Итог - формирование технического отчета с конкретным алгоритмом устранения обнаруженных дефектов. Это может быть как полный запрет на эксплуатацию сооружения, так и небольшие работы по реконструкции:

Усиление или замена отдельных элементов.

Пескоструйная обработка.

Ремонт повреждённых участков - например, части инженерных коммуникаций или локальных сварных швов.

Что входит в стандартное заключение

Подробная информация по всем параметрам объекта.

Отклонения и дефекты несущих конструкций.

Степень разрушения отдельных элементов.

Состояние ограждений и перекрытий.

Надёжность соединений сварных деталей.

Результаты инструментальных исследований и лабораторного анализа.

Дополнительно могут потребоваться фотодокументы, дополненные чертежами и расчётами. Также исследуется исходная документация, с которой эксперт сверяет реальные параметры конструкции. Периодичность технического обследований зависит от характеристик сооружения или здания и регламентируется ГОСТом.

Периодичность обследования технического состояния зданий

Регулярный профессиональный мониторинг и проведение инструментальных исследований не просто позволяет увеличить срок службы строений, но и гарантирует безопасность эксплуатации. Любой внешний дефект, как правило, является частью общих серьезных проблем, преодолеть которые возможно только при всестороннем обследовании. Устранение повреждений должно быть выполнено на основе анализа всех характеристик и точных расчетов.

Не реже одного раза в 10 лет для большинства зданий.
Не реже одного раза в 5 лет для сооружений, работающих в неблагоприятных условиях - агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района от 7 баллов.

Далее периодичность зависит от условий:

По ГОСТ 31937-2024 первое обследование технического состояния рекомендуется проводить не позднее чем через 2 года после ввода здания в эксплуатацию.

Вопрос-ответ

Сколько по времени занимает проведение обследования технического состояния здания?

Предварительный визуальный этап занимает 1-3 дня. Полное комплексное обследование с лабораторным анализом — от 2 до 6 недель, в зависимости от площади объекта и числа исследуемых конструкций.

Нужно ли обследование перед капитальным ремонтом в обязательном порядке?

Проект капремонта без обследования не составить: подрядчик не обсчитает объем и стоимость работ без данных о фактическом состоянии несущих конструкций и инженерных сетей.

Можно ли обследовать не все здание, а одну проблемную конструкцию?

Локальное обследование возможно, если дефект изолирован и не связан с общим состоянием фундамента. На практике решение принимает специалист после предварительного визуального осмотра всего объекта.

Что делать, если во время обследования нашли признаки аварийного состояния?

Специалист сразу уведомляет заказчика и рекомендует противоаварийные мероприятия — до завершения полного отчета. Затягивать с реакцией на такие находки нельзя.

Какие документы нужно подготовить перед началом обследования?

Пригодятся проектная и исполнительная документация, технический паспорт БТИ, результаты прошлых обследований. Если документов нет, это не остановит работы, но увеличит объем инструментальных измерений.

Оставьте заявку на расчет стоимости работ

Расчёт абсолютно бесплатный и ни к чему вас не обязывает